EL DESALOJO, TIPOS DE DESALOJO, CASOS ESPECIALES DEL PROCESO DE DESALOJO, DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO, EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO, EL DESALOJO POR FALTA DE PAGO

EL DESALOJO, TIPOS DE DESALOJO, CASOS ESPECIALES DEL PROCESO DE DESALOJO, DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO, EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO, EL DESALOJO POR FALTA DE PAGO

EL DESALOJO 

Es aquel procedimiento legal, mediante el cual, el propietario de un bien inmueble le exige al inquilino o poseedor precario se retire y restituya el bien alquilado o usurpado. En otras palabras, con el desalojo el propietario le exige al inquilino o poseedor precario que le “devuelva” la casa que le alquiló o cedió.

Situaciones:

1) Cuando se es propietario de una vivienda en alquiler y el inquilino no cumple con el pago de la renta por un periodo significativo, resistiéndose además a abandonar el inmueble.

2) Cuando se es propietario de una vivienda en alquiler y el inquilino se resiste a dejar el inmueble pese a que el plazo del contrato ya venció.

3) Cuando se cede el uso de la vivienda a un amigo a fin de que la cuide y, pasado un tiempo, se le exige la devolución y este se resiste.

TIPOS DE DESALOJO - CASOS ESPECIALES DEL PROCESO DE DESALOJO

- EL DESALOJO POR OCUPANTE PRECARIO: es el proceso de desalojo por excelencia. Procede cuando una persona posee una vivienda sin título (o sea, sin contrato o algún tipo de autorización) o con título fenecido (o sea, con contrato vencido o cuando la autorización fue revocada). De acuerdo a ello, es factible iniciar un proceso de desalojo por ocupante precario, cuando un invasor o usurpador se resiste a abandonar el predio que nos pertenece o cuando un inquilino se resiste a dejar la vivienda pese a que es moroso, es decir, no paga la renta o, a pesar de que ya venció su contrato. Como se dijo, el proceso de desalojo por ocupante precario es el proceso de desalojo por excelencia, digamos, para ser más claros, que este es el género y los demás son la especie.

- EL DESALOJO POR VENCIMIENTO DEL PLAZO: es un caso de desalojo por ocupante precario. Procede en aquellos casos en los que, el inquilino se resiste a dejar la vivienda pese a que el plazo del contrato ya venció. Ahora bien, debemos tener en cuenta algo: el vencimiento del plazo del contrato de arrendamiento no es suficiente para iniciar un proceso de desalojo, sino que, para que proceda es indispensable que, el propietario o arrendador del inmueble, envíe una carta notarial, al inquilino, indicándole que no tiene interés en renovar el contrato y que por lo tanto abandone el predio. De no ser así, no procedería un juicio por desalojo, ya que, por mandato de ley se presume que el contrato sigue vigente si es que a pesar de su vencimiento, el propietario, no hace expresa su voluntad de no continuar con el mismo.

- EL DESALOJO POR FALTA DE PAGO: también es un caso de desalojo por ocupación precaria. Procede cuando un inquilino se resiste a dejar la vivienda alquilada a pesar de que adeuda más de dos meses y quince días de renta (siempre y cuando la renta sea mensual). 

Aquí, hay que tener en cuenta que no cualquier retraso en el pago de la renta puede justificar un proceso por desalojo, sino que es necesario que se cumplan los siguientes plazos: 

1) Que no se hayan pagado más de 2 meses y 15 días, si la renta es mensual. 

2) Que no se haya pagado un periodo más 15 días si la renta es mayor a 1 mes. 

3) Que no se hayan pagado más de 3 periodos si la renta es menor a 1 mes. Ahora bien, ante el incumplimiento del pago, el propietario debe, antes que nada, resolver el contrato. 

El propietario debe cursar una carta notarial solicitando el pago de la deuda en un plazo no menor de 15 días. En caso de que, a pesar de esto, el inquilino no cumpla con pagar la renta, el contrato quedará resuelto.

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Ley N° 30201 “Ley del Desalojo Express o Desalojo Rápido”

 Establece un serie de cambios para agilizar el proceso actual de desalojo pero solo para los casos de desalojos por vencimiento de contrato y por falta de pago que cumplan con las exigencias que establece dicha norma. Asimismo crea un Registro de Deudores Judiciales Morosos, en donde el Arrendador pueden  inscribir a los inquilinos morosos de su deuda reconocida judicialmente, la misma que se mantendrá vigente hasta que se cancele dicha obligación.

La nueva ley del Desalojo Express o Desalojo Rápido por Falta de Pago o Vencimiento de Contrato. busca agilizar el trámite de los procesos judiciales de desalojo reduciendo su tiempo de duración.

Solo es aplicable para los desalojos por falta de pago y para los desalojos por vencimiento de contrato, siempre y cuando que cumplan con las exigencias establecidas en dicha norma.

La ley señala que puede aplicarse al desalojo rápido, aquellos contratos de arrendamiento de inmuebles en los cuales el Arrendador haya pactado con el Arrendatario una Cláusula de Allanamiento a un futuro proceso de desalojo.

La  “Cláusula de Allanamiento" es una cláusula en virtud del cual el arrendatario renuncia expresamente a oponerse o contradecir un futuro juicio de desalojo por vencimiento de contrato o por falta de pago (salvo que demuestre que el contrato aún no ha vencido o acredite que se encuentre al día en el pagos de sus rentas), lo que permitirá que el Juez pueda expedir sentencia y la orden de lanzamiento en un menor tiempo que la forma regular, evitando así que la otra parte puede dilatar el proceso alegando justificaciones de cualquier tipo con el fin de no devolver el inmueble.

Finalmente,  la ley del desalojo express señala que para que proceda el lanzamiento no es suficiente la sentencia del Juez que ordena la desocupación, sino que dicha resolución haya quedado firme, esto es que no haya sido apelada por el arrendatario o si habiendo sido apelada, ésta ha sido confirmada por el Juez Superior en la última instancia.

Por tanto, el arrendatario podría apelar la sentencia para dilatar la entrega del inmueble, a pesar de existir en el contrato la cláusula de allanamiento; pero el Arrendador puede solicitarle al Juez la entrega anticipada del bien, vía una medida cautelar, con la sola obtención de la sentencia de primera instancia.

Dra. Alicia Cabeza Sáenz

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